Экономь налоги в коронакризис - Марат Самитов

6/01, п. 14, 21 и 50 Методических указаний №91н). Соответственно, арендатор налог на имущество не платит (письмо ФНС № БС-4-21/18437 от 15.09.2017).

Однако если стороны применяют ФСБУ 25/2018, то они имеют право выбрать, кому платить налог на имущество, арендатору или арендодателю, предусмотрев соответствующее условие в договоре аренды (письма Минфина №03-05-05-01/102068 от 26.12.2019, №03-05-04-01/2993 от 21.01.2020).

Мало того, налог на имущество могут не платить обе стороны договора аренды, если ни одна из них не учитывает имущество на своем балансе, именно такую возможность предоставляет ФСБУ 25/2018.

Согласно этому стандарту, арендодатель обязан признать предмет аренды чистой инвестицией. Имущество, сданное в аренду, подлежит списанию с бухучета на счет учета дебиторской задолженности, которая будет числиться в бухучете в течение срока действия договора аренды (п. 34 и 36 ФСБУ 25/2018).

Арендатор в своем учете отражает права пользования активом на счете 01 субсчет «Право пользования активом», при этом такое право не является основным средством (письмо Минфина №03-05-05-01/102068 от 26.12.2019).

Следует отметить: если ни одна из сторон договора аренды решит не платить налог на имущество, налоговики могут попытаться оспорить правомерность таких действий. Чиновники поясняли, что актив в форме права пользования в балансе арендатора отражается в составе ОС или инвестиционного имущества (письмо №03-05-04-01/2993 от 21.01.2020). Они считают, если в договоре аренды не указать, что налог платит арендодатель, его по умолчанию должен платить арендатор. Но с этим можно поспорить, ведь учет «в составе основных средств» и «в качестве основных средств» – это разные вещи (пп. 1 п. 1 ст. 374 НК). В Налоговом кодексе нет объекта налогообложения, как недвижимость, учитываемая по правилам бухучета «в составе» (а не «в качестве») объектов ОС, такие нестыковки в законодательстве дают возможность сэкономить на налоге обеим сторонам договора аренды.

Арендные платежи АО «Заинский завод металлоконструкций»

Завод пользуется участком земли общей площадью 67,906 тыс. кв. метров, находящимся на территории населенного пункта. Категория землепользования – обслуживание действующих производственных объектов. Кадастровая стоимость этой земли утверждена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений РТ №2846-р от 25.11.2015. По состоянию на 01 января 2015 г. эта величина составляет 108 969 437,26 руб.

Арендная плата для завода металлоконструкций была рассчитана, исходя из утверждаемых органами местного самоуправления ставок. Применительно к данной категории участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер годовой аренды составляет 2% от принятой кадастровой стоимости имущественного объекта. «Заинский завод металлоконструкций» должен перечислять в бюджет муниципального образования 2 179 388,75 руб. На момент обращения в суд организация уже накопила определенную сумму кредиторской задолженности по арендным платежам, т. к. такая нагрузка на производство непомерно высока.

Обоснование своих аргументов

Арендные платежи заводу исчислялись на основании решения Совета Заинского муниципального района Республики Татарстан №238 от 12 октября 2017 г., а точнее – п. 2.1 Приложения 2 к данному нормативному акту. Цена участка определена в результате проведения Государственной кадастровой оценки земель и установления органами исполнительной региональной власти среднего уровня кадастровой стоимости по Заинскому городскому округу.

Но на основании ст. 66 Земельного кодекса РФ при наличии квалифицированной экспертной оценки рыночной стоимости участка его кадастровая стоимость не может превышать эту величину. Пункт 3 данного законодательного пункта гласит, что упомянутые суммы должны быть равны.

Для оспаривания установленной региональным ведомством суммы кадастровой оценки участка завод обратился к услугам независимой экспертизы. ООО Ди энд Эп Оценка» такую оценку произвело, о чем был составлен официальный отчет №7980/ПН. от 20.12.2018г. Эксперты оценили участок, которым пользуется Заинский завод металлоконструкций в 31 915 820 руб.

Заключение независимых экспертов выступило главным доказательством в судебном производстве административного истца к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, ФГБУЗ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительному комитету муниципального образования «город Заинск» РТ.

Ход судебного разбирательства

Основание для пересмотра результатов первоначального определения кадастровой стоимости земли – установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости по состоянию на дату, когда была зафиксирована его цена по кадастру.

25 декабря 2018 г. «Заинский завод металлоконструкций» в рамках досудебного урегулирования спора обратился в специальную комиссию по разбирательству споров относительно несогласия землепользователя с данными по кадастровой оценке земли, содержащимися в Росреестре по РТ. 18 января 2019 г. комиссия направила заявителю отказ в пересмотре земельной цены.

Впоследствии все интересы истца в суде представлял его законный представитель, на которого была оформлена нотариальная доверенность. Кислов Максим Александрович является высококвалифицированным юристом, который обладает достаточным практическим опытом участия в подобного рода административных судебных процессах.

Представителем завода было подано исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости земли, которую арендует доверитель, с целью снижения суммы арендных платежей. Основой новых расчетов должна стать рыночная цена участка, полученная в ходе независимой экспертизы.

Решение суда от 13.08.2019

При рассмотрении дела №3а-401/2019 суд пригласил другого эксперта для определения рыночной цены имущественного объекта. ООО «Центр экспертиз и оценки Бурмакиной» проанализировало представленный истцом отчет оценщиков и вынесло свое заключение – №1107/Э-19 от 19.07.2019. На заседании суда присутствовала руководитель экспертной конторы Н. П. Бурмакина, которая подтвердила сумму рыночной оценки земельного участка – объекта аренды «Заинского завода металлоконструкций».

Стоимость земли, по мнению приглашенного эксперта, на начало 2015 года составляла 33 043 000 руб., т. е. немного выше заявленной административным истцом в своем заявлении.

Судом в ходе любого процесса оцениваются все представленные сторонами доказательства, их достоверность и взаимосвязь в совокупности. Поэтому результаты заключения №1107/Э-19 от 19.07.2019 «Центра экспертиз и оценки Бурмакиной» были признаны объективными, а оформление документа – соответствующим требованиям законодательства РФ в сфере судебно-экспертной деятельности.

Стоит отметить, что представитель Министерства земельных и имущественных отношений РТ ни с доводами административного истца, ни с выводами независимого эксперта не согласился.

При вынесении решения по делу за основу были взяты положения ст. 66 Земельного кодекса России, а также ст. 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998. Суд определил приравнять кадастровую стоимость земельного участка к его рыночной сумме оценки экспертами Центра Бурмакиной.

Налоговые последствия для завода

Налоговый кодекс РФ предусмотрел вероятность изменения величины кадастровой стоимости земельного объекта и предписывает использовать в подобных ситуациях нормы ст. 391, п. 1.1. Так, налоговая база по участкам со вступившими в законную силу решениями суда исчисляется с момента, когда этот объект начал использоваться для целей налогообложения. Статья 24.20 ч. 5 закона №135-ФЗ от 29.07.1998 предусматривает изменение кадастровой стоимости участка с 1 января года, в котором истец обратился в суд.

В рассматриваемом случае представитель завода обратился с исковым заявлением в суд 25 декабря 2018 г., поэтому величина кадастровой стоимости будет изменена для целей налогообложения с 01.01.2018. А датой установления цены участка в 33 043 000 руб. суд постановил считать дату 01.01.2015.

Нелишним будет напомнить, что до обращения в суд завод перечислял в бюджет арендную плату в размере 2 179 388,75 руб. в год. После установления новой кадастровой стоимости объекта ежегодный платеж сократился более чем в три раза и составил 660 860 руб.

В результате оспаривания заводом кадастровой стоимости арендуемой земли удалось сэкономить значительную сумму денег, которая покроет образовавшийся ранее долг по арендным платежам.

Вместо резюме

Даже с учетом того, что организации придется самостоятельно оплатить работу независимых оценщиков и обратиться к услугам юриста, затраты на судебный процесс по оспариванию кадастровой стоимости окупают себя с лихвой. Зачастую годовая ставка аренды сокращается в несколько раз (в приведенном выше примере с заводом металлоконструкций – более чем в три).

Но бывают случаи, когда рыночная стоимость участка не сильно отличается от результатов ее кадастровой оценки. Поэтому предварительный грамотный анализ ситуации со специалистом поможет избежать ненужных трат на судебные тяжбы.

Важно: все платежи по аренде собственник пересчитает только за последний год, поэтому чем раньше арендатор обратится в суд, тем больше экономических выгод получит в итоге.

Нередки ситуации, когда собственник земли игнорирует судебное решение и отказывается пересчитывать плату за пользование землей. В этом случае арендатор может смело обращаться к юристам, чтобы оформить договор